兴业证券 王嘉

　　上海房价进一步松动，成交量可能出现阶段性反弹，但行业复苏仍有待时日。

　　昨日我们实地调研了主要上市公司位于上海市松江、宝山及浦东三林地区的部分楼盘，并于上市公司的相关人员进行了交流。

　　点评:

　　直至5、6月份，上海的部分优质楼盘仍然保持了良好的销售形式，但6月底7月初以来，上海销售形式急转直下，量价齐跌，近期三林地区价格松动尤其明显，预计该区域内的价格竞争将更加激烈。

　　招商地产旗下的伊云郡二期连排和叠加别墅共103套，6月19日开盘，到目前为止售出70%,价格分别在16000-19000元、12000元每平米，近期基本上每周还有成交。伊云郡项目06年开始销售，目前小区环境已经比较成熟，因此销售进度明显好于周边的中大.九如堂等同质楼盘。由于海德花园的产品类型在区域内相对稀缺，因此去化速度较快，在4、5月份开盘的公寓和叠加别墅房源目前已经售完，价格分别在9千、12000-15000元每平米。

　　招商地产上海公司年内还将继续推出海德花园的后续房源以及南桥项目和雍华府项目。海德花园预计9月份推出部分叠加别墅，在11月推出32套独栋，目前诚意客户积累了10-15个；南桥项目和雍华府项目预计在年底上市，推出预售面积6-7万平方米。由于上海楼市在6月份后急转直下，预计公司目前下半年楼盘的去化速度将明显放缓。不过由于上半年打下良好基础，今明两年的结算收入问题不大。

　　三林地区金地湾流域的报价已经出炉，其平层花园洋房价格在135-140万左右，送地下室或露台的户型价格在140-150万左右。这样一来，地理位置、小区环境都优于万科金色雅筑的湾流域的花园洋房价格已近接近甚至低于金色雅筑的小高层的价格。湾流域的定价势必将对周边楼盘乃至三林地区的价格产生明显的向下压力。

　　我们仍然维持对房地产行业“中性”评级，以及看淡上海未来6-12个月房价的判断。鉴于近期主要地产商较为积极的降价措施，我们认为价格调整可能比预期的来得更快，在价格调整的前提下，上海成交量可能出现阶段性反弹。但考虑到宏观经历背景、财富效应和货币政策，房地产市场的真正复苏还有待时日。